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纷是指自然人之间法人之间

时间:2012-06-24 13:02:37 来源:jzfsx.com 作者:起飞吧 点击:

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和判定,因此,采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。
由于每种估价方法的估算判定过程不同,所依据的估价数据和依据不同,因此数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的,对同一估价对象应同时选用两种以上的方法进行估价,各种估价方法之间可以相互补充,不同的估价方法形成的估价结果可以相互印证,有助于消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。
21答:估价假设前提主要有两种:一类是最高最佳使用前提;一类是持续使用前提。
(1)最高最佳使用前提是假设估价对象在法律允许、自然条件许可,经济可行的情况下发挥最大效用的方式被使用,估价时按这样的使用方式评估其价格。最高最佳使用前提着重考虑强调估价对象本身发挥最佳效用。
(2)持续使用前提更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用,也就是说,当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时,我们对该企业的组成部分(例如房地产)按照其目前的使用方式评估其价格。
22答:国有土地使用权出让价格评估与其他目的估价相比,有以下特点:
(1)土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准。土地出让拍卖属于自主性拍卖,拍卖的时机、底价都由土地出让方根据市场情况自主确定,这与强制拍卖不同。强制拍卖评估时要考虑其短期内强制处分标的物时造成的价格折减,而土地出让拍卖底价评估则可以完全采取公开市场价值标准。
(2)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点。拍卖方式出让国有土地使用权时,其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。协议方式出让国有土地使用权时,其协议底价时点为宗地协议出让日,招标方式出让国有土地使用权时,其招标底价估价时点为宗地协议出让日。
(3)不同出让方式可侧重采取不同的估价方法,拍卖方式出让土地使用权时,宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法。协议方式出让土地使用权时,宜重点选取成本法,基准地价修正法。
(4)搜集市场资料时,尤其应注意所选实例的可替代性。
23答:《城市房地产管理法》规定:
土地使用权出让,可采取拍卖、招标或双方协议的方式。
(1)拍卖方式是土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让方,就其出让土地使用权公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权出让价格。
(2)招标方式是在指定的期限内,由符合条件的单位或个人以书面投标形式,竞投某宗土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者,确定土地使用权价格。
(3)协议方式是土地使用权有意受让双方直接和国有土地的代表就有偿使用土地进行一对一的协商,确定土地使用权出让金等有关事宜的方式。
24答:房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用收益权利而向出租人支付的代价。其价格评估具有如下特点:
(1)住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。估价人员应严格执行有关租赁政策,没有超越规定调整资金幅度的价格空间。租赁行为既逐步走向市场经济的轨道,又保证居民不致承受太重的负担,体现住房所具有的一定的社会保障性质,住房租赁价格评估时应严格遵守国家和地方政府的有关规定。
(2)租约对租金估价有一定的影响。如为合理性契约式房屋租赁价格评估,宜采用租约所确定的租金。租赁房屋已订立租约时,应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。
(3)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。房屋租赁价格中应含土地收益值,而房租中的土地收益为上缴国家部分,因此,需要将土地收益值单独列出。
25答:成为抵押的房地产除具有房地产本身固有的特点外,又产生了一些新的特点,因此对其估价也有着不同点:
(1)注意预期风险,房地产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期,而抵押期限一般会有1年以上的时间,一旦发生处分清偿,需实现抵押权时,是在未来的某一时点,因此应侧重对预期可能产生的风险因素考虑。
(2)分析市场变现能力。抵押权方大多在抵押人不能履行债务时,要将抵押房地产变现,而不是收回实物。因此,房地产抵押价值评估时,要对抵押物的市场变现能力进行分析,尤其对有价无市的状况进行分析。
(3)测算成本构成。抵押权方对抵押物价值的认识,更注重其成本构成,即开发建造同样的物业,究竟需投入多少资金,这也是在抵押物处分、变现时,购买者会更注意的问题。
(4)考虑抵押期间的耗损。由于房地产抵押的性质,抵押物仍由抵押方占有、使用。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分则会造成抵押物的耗损,引起价值的变化,在估价时应予以分析、考虑。
26答:为了消除各种风险可能带来的不利影响,房屋所有人、承租人或有关当事人可以和保险公司达成一项协定,一方(被保险人)通过交付一定的费用(保险费)以获得另一方(保险公司)对房屋的意外损失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险,就可以称为房地产保险。
房地产保险估价。分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产保险估价时应注意以下几点:
(1)保险价值和保险金额的区别。
(2)直接损失和间接损失。
(3)房地产投保时的估价。
(4)保险事故发生后的评估。
27答:契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格,征收契税,一般以契约载明的买价、现值价格或典价作为计税依据,为了保护房屋产权交易双方的合法权益,体现公开交易,避免发生隐价、瞒价等逃税行为,征收机关认为在必要时,也可以直接或委托有关单位对房屋价值进行估价,以评估价格作为计费依据。现行的估价方法以市场比较法为主。若是有收益的房地产,还应考虑两种以上的方法进行评估,即市场比较法和收益法并用,根据不同情况,选取不同的权重综合取值,以确定最终估价值。
28答:拆迁估价包括以下要点:
(1)拆迁估价的法律依据
拆迁估价应根据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
(2)拆迁补偿范围
一般来说,拆除拆迁范围内的房屋及其附属物均应予以补偿,但是依照《城市房屋拆迁管理条例》,拆除违章建筑,超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限制的临时建筑予以适当的补偿。
(3)拆迁补偿方式
拆迁补偿可实行产权调换,作价补偿,或者产权调换和作价补偿相结合的形式,以及拆迁还建等方式。
(4)不同类型房屋的拆迁补偿
1)一般房屋。根据实际情况,以建筑面积重置价格结合成新计算补偿金额。
2)公益事业房屋。按照其重置价格补偿,而不考虑房屋的成新和房屋的结构差价等因素。
3)住宅房屋。由于住宅房屋产权问题复杂。除了公产(地方政府直管住宅、单位自管住宅)、私产以外,还有其他产权形式,如有限产权等。住宅房屋的作价补偿估价主要以各地省、自治区、直辖市人民政府的规定为依据。
29答:房地产合并的必然结果就是相邻两宗房地产中的一宗转让给另一宗的所有者,也就是说房地产合并是一种房地产转让行为,在关于房地产转让的法律规定中,以下几点要特别注意,其可能直接影响房地产合并:
(1)房地产是否符合法定的转让条件。
(2)待合并房地产的土地使用权的取得方式。
(3)待合并房地产的土地用途。
(4)待合并房地产的土地使用权剩余年限。
30答:将增值额进行分配,大致有三种方法可供选择:
(1)以合并前地块各自的单价为基础进行分配。
各自所占增值额分配比例分别为:S1/(a1 a2)×100%和a/(a1 a2)×100%,a1、a2为合并前地块各自的单价。
(2)以合并前地块各自的总价为基础进行分配。
各自所占增值额分配比例分别为:A1/(A1 A2)×100%和A2/(A1 A2)×100%,A1、A2为合并前地块各自的总价。
(3)以合并前地块各自的面积为基础进行分配。
各自所占增值额分配比例分别为:S1/(S1 S2)×100%和S2(S1 S2)×100%,S1、S2为合并前地块各自的面积。
31答:房地产纠纷是指自然人之间、法人之间,或自然人与法人之间对标的物房地产权属,价格等方面的争议。了解房地产纠纷的一般特点和各类房地产纠纷的各类特点,对更好的解决这类纠纷是有益处的。
房地产纠纷具有种类多,标的价值大,历史遗留问题多等特点,具体表现在以下几个方面:
(1)房

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