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形成或成立的价格采用公开

时间:2012-06-24 13:02:36 来源:jzfsx.com 作者:起飞吧 点击:

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这样一个确定房地产估价技术路线的基本思路:在估价时首先要确定房地产的最高最佳使用状态,进而才能确定房地产在这种状态下的价值。因此我们在进行房地产估价时必须考虑最高最佳使用原则。
10答:房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程,而房地产估价技术所体现的也正是房地产价格的形成原理,因此在确定房地产估价技术路线时就必须遵守房地产估价原则。
(1)房地产估价技术路线必须遵守合法原则。遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
(2)房地产估价技术路线必须遵守替代原则。遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
(3)房地产估价技术路线必须遵循最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则,应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。
(4)房地产估价技术路线必须遵循时点原则。遵循时点原则,要求明确估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
11答:《规范》规定:公开市场价值即是在公开市场上最有可能形成或成立的价格。采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本的问题,即是房地产估价是“估什么”的问题。房地产估价的价值标准问题也是一个影响房地产估价全过程的重要问题,从估价方法的运用到估价方法的确定,都要受到房地产估价的价值标准的影响。通常,最常用,也是最容易为不同估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准,公开市场价值标准告诉我们,我们在估价时通常是要估房地产的公开市场价值。这样的价值标准对房地产估价的方法起着规定性的作用。
12答:《规范》对市场比较法的规定如下:
将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当修正,以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
从市场比较法的定义可以看出:市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格,即市场实际成交的价格,而终极目的是确定出估价对象的客观合理价格或价值,也即公开市场价值。市场比较法也是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此,《规范》规定:有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的房地产估价方法。
13答:《规范》规定:
收益法:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化比率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法:求取估价对象在估价时点重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法:预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
实际上,成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值;收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值;假设开发法是通过估价对象成为最终产品后的公开市场价值来反算估价对象,成为半成品时的公开市场价值。所以我们可以认为:其他估价方法都是市场比较法的变形,因为它们的实质都是要确定估价对象的公开市场价值。
14答:进行房地产估价,我们首先要解决的问题是“估什么”,公开市场价值标准告诉我们,我们在估价时,不论采用何种估价方法,我们通常是要估房地产的公开市场价值,这样的价值标准对房地产的估价方法起着决定性的作用。
市场分析法、收益法、成本法和假设开发法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”,这是公开市场价值标准的体现,应用这些估价方法的终极目的已是确定估价对象的公开市场价值。
通过分析公开市场价值标准与各种房地产的估价之间的关系,我们可以更清楚地认识到各种估价方法的实质,进而会发现,各种方法在实质上是一致的,其终极目的都是估算估价对象的客观合理价格或价值,也即是公开市场价值。
15答:市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法,市场比较法的实质也即是房地产估价过程的实质,即:
通过大量已成交的相同或类似房地产的成交价格,来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价(即估价对象的公开市场价值)。
市场比较法的难点在于交易修正,市场比较法是参照市场上已成交的房地产的价格来确定估价对象的价格,为了保证估价结果是客观合理的,就要求选取的可比实例的成交价格是客观合理的,而可比实例又需要估价人员来判断,这样难免会出现误差。另外,即使估价人员能够“客观”的判定可比实例的成交价格是否合理,也能够确定可比实例的成交价格偏离正常价格的幅度并进行相应的修正,我们仍然得承认,对于那些非量化的因素所造成的价格偏差是无法修正的,或者即使能够大致知道这类偏差修正的幅度,也很难保证修正的准确。
16答:成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的实质是:通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算,最终确定估价对象整体的市场价格。在确定房地产各组成部分的市场价格时,我们将估价对象房地产视为通过社会化生产的方式建造完成的,因此这里的“各组成部分”不仅包括土地、建筑物,还包括投资开发过程中的其他支出:管理费用、投资信息、销售税费,还包括开发利润。相对于重置价格或重建价格而言,折旧的求取要更难一些,这也是成本法的难点所在。估价中所说的折旧是指估价对象房地产因为使用和时间的推移而造成的价值减损,在实际估价中,由于新房的一致性程度较高,而旧房的新旧程度千差万别,所以旧房的公开市场价值较难形成,靠市场来确定旧房的折旧也只能是理论上的希望。由于折旧求取难的问题,因此相对于全新房地产的估价而言,采用成本法对旧房进行估价要更难一些。
17答:收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是将房地产未来(估价时点之后)所创造的收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产在估价时点的价值。因为我们估算的是房地产本身的价值,因此在计算收益时只考虑房地产本身所能创造的收益,但房地产在创造收益时不可能不和其他生产要素相配合,而如何从各种生产要素创造的总收益中剥离出房地产本身所创造的收益,这是一个十分复杂的问题,在实际估算中,我们把这个问题简单化了,我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作“运营费用”,由有效毛收益中扣除运营费用,得到的净收益,就是房地产本身创造的收益。
收益法的难点一是求取净收益时扣除项目的准确界定,二是确定资本化率。根据房地产销售价格和租赁价格可以相互转换的原理,我们可以运用收益法通过房地产的租金求取售价,同样可以运用收益法通过售价反算其租金。
18答:假设开发法实际上可以看作是市场比较法原理和成本法原理的综合运用:如果采取积算的方法求取作为估价对象的非最终产品房地产的价格,就是成本法。如果先用市场比较法确定该非最终产品房地产在称为最终产品房地产以后的价格,再扣除由非最终产品到最终产品过程中所需的各项投资和税费、利润,采用这种做减法的方法反算出估价对象在非最终产品状态的价格,就是假设开发法。
利润的估算是假设开发法的主要难点,假设开发法的另外一个难点在于预计估价对象开发完成后的价值。
19答:基准地价修正法的估价过程是:利用政府已确定公布的基准地价,依据替代原理,通过交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权年限)的比较修正,由基准地价调整得出估价对象宗地价格。由基准地价修正法的定义不难看出,基准地价修正法的实质是市场比较法,基准地价就是“可比实例”的价格。
基准地价修正法的难点可从两方面来看,一是建立基准地价是一个复杂困难的过程,准确的说,这不是基准地价修正法“估价”的难点,而是建立基准地价的难点;二是要准确把握基准地价的价格内涵,因为有的城市的基准地价是生地价,只包含土地使用权出让金,有的则是熟地价,不仅包含土地出让金,还包括了拆迁费用和基础设施建设费,甚至在同一城市,对于不同的土地,也采用不同的基准地价标准:城市建成区的土地采用熟地价,新区土地则采用生地价。把握基准地价的价格内涵其实也不难,只是容易被忽视。
20答:各种房地产估价方法不仅在实质上都反映了公开市场价值标准,有着密切的联系,而且在房地产估价实践中,各种方法常常是综合运用的,在房地产估价过程中,由于每种房地产估价方法本身的局限性(每种估价方法适用对象和适用条件不同),同时也由于估价中所采取的各种数据和资料具有一定的不确定性,在运用各种估价方法进行估价时,都不可避免的需要进行估算

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